Para conseguir aprovar um imóvel para financiamento, o comprador e o imóvel precisam cumprir regras específicas definidas pelo Banco Central e pelas instituições financeiras. Atualmente, os bancos financiam no máximo de 80% a 90% do valor do imóvel, o que exige uma reserva financeira para a entrada de pelo menos 10% a 20%.
Requisitos Obrigatórios para o Imóvel
Nem todo imóvel pode ser financiado. Para o banco liberar o crédito, a propriedade passa por uma vistoria técnica e jurídica:
- Documentação regular: O imóvel precisa ter matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (RI) e estar livre de ônus ou dívidas (como IPTU atrasado).
- Habitabilidade: A estrutura deve estar em perfeitas condições de moradia (sem problemas graves na fundação, infiltrações estruturais ou teto condenado).
- Terreno regularizado: Se for financiamento de construção, o loteamento precisa estar totalmente aprovado pela prefeitura local.
Modalidades de Crédito Imobiliário
| Modalidade | Perfil de Renda | Vantagens Principais | Limite do Imóvel |
|---|---|---|---|
| Minha Casa, Minha Vida | Renda familiar até R$ 13.000 | Menores taxas de juros e subsídios do governo | Até R$ 275 mil a R$ 600 mil |
| SBPE (Mercado Geral) | Renda livre (médio/alto padrão) | Flexibilidade de escolha do imóvel novo/usado | Até R$ 2,25 Milhões (Teto SFH) |
| Pró-Cotista | Trabalhadores com carteira assinada | Juros menores que o SBPE usando recursos do FGTS | Até R$ 2,25 Milhões |
Como Escolher o Sistema de Amortização
Ao fechar o contrato, você deve optar por um modelo de pagamento que dita o comportamento das suas parcelas:
- Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)
- As parcelas começam mais altas e diminuem mês a mês.
- Reduz o saldo devedor mais rápido e gera menos juros acumulados no total.
- Tabela Price
- As prestações são fixas e iguais do começo ao fim.
- A parcela inicial é menor, o que facilita a aprovação do crédito para quem tem renda mais justa.
Plano de Ação para Financiar o seu Imóvel
- Organize a Comprovação de Renda: Junte os 3 últimos holerites (se assinado) ou extratos bancários consolidados e declaração de Imposto de Renda (se autônomo).
- Utilize o seu FGTS: Se tiver mais de 3 anos de carteira assinada, você pode usar o saldo acumulado para pagar a entrada ou reduzir a dívida.
- Faça Simulações Prévias: Utilize ferramentas digitais como o Simulador Habitacional Caixa para testar os valores de entrada e o impacto na sua renda mensal.
- Prepare os Custos Extras: Além da entrada, reserve cerca de 4% a 5% do valor do imóvel para pagar taxas de cartório e o imposto municipal de transferência (ITBI).